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診斷加處方:酒店x商業(yè)路在何方

2016-2-27 20:42:57點(diǎn)擊:
2016-02-03 15:26:10   來(lái)源:CHAT論壇 手機閱讀

  我們并不驚訝地發(fā)現開(kāi)發(fā)階段充當“花瓶”職責的酒店業(yè)態(tài),在當下運營(yíng)階段所體現出的坪效低得可憐。

  隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間的不斷下降,業(yè)主們對手中持有物業(yè)的盈利能力也越來(lái)越關(guān)心。比起寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等業(yè)態(tài),我們并不驚訝地發(fā)現開(kāi)發(fā)階段充當“花瓶”職責的酒店業(yè)態(tài),在當下運營(yíng)階段所體現出的坪效低得可憐。

  前些年“高大上”風(fēng)潮盛行時(shí),酒店紛紛用鋪張的公共空間設計及大量的餐飲設施來(lái)凸顯酒店的檔次。但現在看來(lái),這些公共空間卻成為了酒店運營(yíng)中的“雞肋”,它們大多占據著(zhù)酒店最具有商業(yè)價(jià)值的位置,卻不僅無(wú)法有效創(chuàng )造收入,還背負著(zhù)大量的能源及人員消耗。

  為了解決酒店人最關(guān)注的問(wèn)題,浩華管理顧問(wèn)公司的項目總監羅冰清、顧問(wèn)祝一塵,在睿意德商業(yè)房產(chǎn)咨詢(xún)公司的數據支持下,首次發(fā)布報告《酒店與商業(yè)研究融合重組之路》。以下是CHAT的精華提煉,希望可以為酒店開(kāi)放方和經(jīng)營(yíng)者提供思路和靈感。讓我們來(lái)看看如何利用商業(yè)思維和互聯(lián)網(wǎng)思維,來(lái)使低效的酒店空間活化。

  一、酒店與商業(yè)關(guān)系發(fā)展史

  從“不差錢(qián)”走到了這一步,why?

  中央出臺的“八項規定”限制政府消費,迫使各業(yè)態(tài)轉型。同時(shí),電商的崛起給予傳統商業(yè)迎頭痛擊。酒店和商業(yè)需求因而均發(fā)生了結構性的變化,市場(chǎng)供給為了迎合新需求而處于痛苦掙扎階段。

  需求轉型導致酒店總體收益縮減。

  酒店空間利用效率低下問(wèn)題凸顯。

  線(xiàn)上商業(yè)崛起引領(lǐng)商業(yè)需求轉型。

  體驗型商業(yè)對空間提出新要求。

  痛點(diǎn)診斷——酒店“不掙錢(qián)”

  透過(guò)數據看現實(shí)。自2005年起,10年內酒店的毛利率經(jīng)歷了滑鐵盧式的下跌,下降了十幾個(gè)百分點(diǎn),主因是收入下降。另一方面,五星級酒店在坪效方面沒(méi)有任何優(yōu)勢。

  

  痛點(diǎn)診斷——實(shí)體商業(yè)缺人流量,欠體驗

  處方在這里

  我們應從消費對象入手,調整酒店和商業(yè)的功能和形態(tài),改革出更加需求導向的產(chǎn)品。

  面對眼前的種種困境,我們不禁要問(wèn),既然高星級酒店與實(shí)體商業(yè)都遇到了發(fā)展瓶頸,既然體驗式需求已經(jīng)成為了不可逆轉的發(fā)展趨勢,那么兩種物業(yè)形態(tài)是否能夠再度融合,碰撞出新的火花呢?

  二、酒店商業(yè)模式突破點(diǎn)

 

  餐飲大暢想

  透過(guò)數據看現狀

  結論:低上座率與高成本是造成酒店餐飲整體收益能力弱于社會(huì )高端餐飲主要原因。

  空間外包或自成品牌?

  模式一:租金模式

  將盈利能力較差的餐飲部分外包給社會(huì )餐飲成熟品牌強強聯(lián)合、收取租金不失為一個(gè)簡(jiǎn)單易行的方法。

  模式二:創(chuàng )新型自營(yíng)模式

  打造專(zhuān)業(yè)團隊,創(chuàng )建自營(yíng)團隊,實(shí)行嚴格成本收益管控,日后可做品牌輸出

  案例分享

  酒店將餐飲部門(mén)獨立經(jīng)營(yíng),大力打造獨立中高端社會(huì )品牌,推出特色廣式早茶。發(fā)展到現在,該餐飲品牌已在區域氛圍內打響,知名度甚至蓋過(guò)酒店本身。目前,餐飲品牌已制定出特色產(chǎn)品的標準餐單,并已將品牌輸出到該酒店品牌旗下的另一家酒店。

  大堂吧大暢想

  透過(guò)數據看現狀

  結論:外帶收入缺失與人均消費過(guò)高直接造成了酒店大堂吧收益能力明顯弱于商業(yè)咖啡廳。

  酒店里的星巴克?

  模式一:區域外包

  模式二:跨界合作,共享客源

  案例分享

  

  酒店大堂吧突破原有經(jīng)營(yíng)模式,擁抱跨界新型業(yè)態(tài),將傳統的餐飲盈利點(diǎn)弱化,轉而將管理重點(diǎn)化為整體環(huán)境氛圍的打造,形成販賣(mài)“記憶”與“情懷”的新興目的地。

  SPA大暢想

  透過(guò)數據看現狀

  SPA一直作為一個(gè)五星級酒店的固定配套服務(wù)設施存在,卻很少被視為真正的酒店盈利點(diǎn),除個(gè)別重視SPA并將其做出特色的酒店之外,大多數酒店的SPA難以擺脫長(cháng)期虧損的狀態(tài)。

  讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事?

  雙贏(yíng)模式:外包給專(zhuān)業(yè)SPA品牌

  除個(gè)別專(zhuān)注于Spa管理經(jīng)營(yíng)的酒店,大多數酒店Spa相對于商業(yè)Spa處于絕對劣勢,很多之前所提到的短板很難被補齊。在這種狀況下,外包Spa給專(zhuān)業(yè)公司運營(yíng)不失為一個(gè)好的選擇。

  案例分享

  北京新世界酒店的SPA配套業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)品牌機構Summa SPA后,其客源增長(cháng)150%,并在比重過(guò)半的會(huì )員客源帶動(dòng)下,經(jīng)營(yíng)收益增長(cháng)達900%,而管理成本則縮減20%,并帶來(lái)配套客群在酒店內的食宿消費。

  健身房大暢想

  現狀:健身人士和健身房都在尋找彼此

  ? 生活在都市的人們日益重視自身體魄、健身成風(fēng),商業(yè)健身房生意紅火,對健身私教需求旺盛。

  ? 酒店健身中心使用率在白天使用率極低,住客多外出進(jìn)行商旅活動(dòng)。

  健身私教或瑜伽項目的練習場(chǎng)?

  雙贏(yíng)模式:對外開(kāi)放

  酒店健身中心開(kāi)放收費給健身私教使其成為健身私教教授學(xué)員或團體健身項目的場(chǎng)所(如公司組織的瑜伽課)。

  案例分享

  

  通過(guò)移動(dòng)端的o2o應用軟件,基于LBS,整合酒店健身房資源,有效利用酒店健身房的閑散時(shí)間。為酒店帶去人流量及場(chǎng)地使用等直接價(jià)值。

  公共空間

  現狀:10%未有效利用的酒店公共空間!

  是否每個(gè)酒店都要擁有1,000平方米以上的超大宴會(huì )廳呢?一些“高大上”時(shí)代遺留的設施(商務(wù)中心、美容沙龍等)是否已經(jīng)過(guò)時(shí)成為擺設?

  也許有這些可能……



  三、酒店與商業(yè)的跨界融合

  

  以人的需求為線(xiàn)索,不拘泥于融合的方式和類(lèi)型,我們認為這種創(chuàng )新型的酒店+商業(yè)強強聯(lián)手會(huì )成為未來(lái)發(fā)展的亮點(diǎn)。

  對于酒店和商業(yè)的再融合有太多的想象,我們相信以下的四種暢想,只是一個(gè)開(kāi)始……




  數據支持:睿意德商業(yè)地產(chǎn)咨詢(xún)公司

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